주택 실거주 의무 위반 시 벌금과 대응 방법: 모르면 손해보는 부동산 규제 대응법

청약 당첨 후 주택을 매입하거나 전매 제한이 있는 아파트를 보유할 경우, 실거주 의무는 더 이상 선택이 아닌 ‘조건’입니다. 하지만 현실은 언제나 계획대로 흘러가지 않죠. 부득이하게 실거주 요건을 지키지 못했거나, 실거주로 인정받지 못해 벌금 부과 통지를 받는 사례도 늘고 있습니다. 실거주 의무 위반 시 과태료, 불이익, 그리고 대응 방법을 알아보겠습니다.

실거주 의무란? 부동산 규제 속 필수가 된 요건

✔️ 실거주 의무는 보통 청약 특별공급, 민간분양, 공공분양, 신혼부부 특별공급 등에서 적용되는 제도입니다.
✔️ 지역 우선 공급을 받은 경우, 혹은 세금 감면 혜택을 받은 경우에도 실거주 요건이 부과되는 사례가 많습니다.
✔️ 실거주 의무는 분양계약일 혹은 입주일 기준으로 1년~5년까지 부과될 수 있으며, 이는 분양 유형과 지역에 따라 상이합니다.

✔️ 실거주는 ‘주민등록 이전’만으로는 인정되지 않으며, 실제 거주 흔적(전기 사용량, 학교 전입, 쓰레기 배출 기록 등)이 있어야 합니다.

 

실제 한 신혼부부는 자녀 출산으로 본가 인근으로 거주지를 옮겼다가 실거주 위반으로 과태료 500만 원을 통보받기도 했습니다.

그만큼 ‘실제 거주’와 ‘형식적 거주’는 구분되어 인식되어야 하며, 정부는 점점 더 정밀한 추적 시스템과 신고제도를 강화하고 있는 상황입니다.

실거주 위반 시 과태료 및 불이익 정리

✔️ 실거주 의무를 위반할 경우 가장 일반적인 처벌은 최대 1,000만 원 이하의 과태료입니다.
✔️ 주택법 제64조 제1항에 따라, 의무기간 중 실거주하지 않거나 거짓으로 거주 사실을 기재하면 전매 제한 기간 연장, 당첨 취소, 향후 청약 제한까지 받을 수 있습니다.

 

[주택법 제64조] 

제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “전매제한기간”이라 한다)이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2017. 8. 9., 2020. 8. 18., 2021. 4. 13., 2023. 12. 26.>

1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택

2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.

3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.

4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.

5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택

6. 토지임대부 분양주택

② 제1항제1호부터 제5호까지의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다. <개정 2017. 8. 9., 2020. 8. 18., 2023. 12. 26.>

③ 제1항(제6호는 제외한다)을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 매입비용을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택을 우선 매입하는 경우에도 매입비용을 준용하되, 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율 및 해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 매입금액을 달리 정할 수 있다. <개정 2020. 8. 18., 2023. 12. 26.>

④ 사업주체가 제1항제3호, 제4호 및 제6호에 해당하는 주택을 공급하는 경우(한국주택토지공사가 제6항에 따라 주택을 재공급하는 경우도 포함한다)에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. <개정 2017. 8. 9., 2023. 12. 26.>

⑤ 제4항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 “이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제64조제1항에서 정한 기간이 지나기 전에 한국토지주택공사(제64조제2항 단서 및 제78조의2제3항에 따라 한국토지주택공사가 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 어떠한 행위도 할 수 없음”을 명시하여야 한다. <개정 2023. 12. 26.>

⑥ 한국토지주택공사는 제2항 단서 및 제78조의2제3항에 따라 매입한 주택을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 재공급하여야 하며, 해당 주택을 공급받은 자는 전매제한기간 중 잔여기간 동안 그 주택을 전매할 수 없다. 이 경우 제78조의2제3항에 따라 매입한 주택은 토지임대부 분양주택으로 재공급하여야 한다. <개정 2023. 12. 26.>

⑦ 국토교통부장관은 제1항 및 제6항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다. <신설 2020. 8. 18., 2023. 12. 26.>

⑧ 한국토지주택공사가 제6항에 따라 주택을 재공급하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <신설 2023. 12. 26.>

[ 출처 : 국가법령정보센터 ]

주택법 조문 바로보기

 

✔️ 특히 공공주택의 경우, 청약 자격 자체가 영구 박탈될 수 있는 위험성도 있습니다.
✔️ 추가로 양도세 비과세 혜택을 받은 상태라면, 세금 추징까지 당할 수 있습니다.

 

예를 들어, 조정대상지역에서 1세대 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 실거주가 기본 조건입니다.
이를 어기면 수천만 원의 세금이 소급 징수될 수 있으니, 단순히 벌금보다 세금 리스크가 훨씬 더 치명적일 수 있습니다.

실거주 여부 확인 방식과 정부의 단속 방법

✔️ 실거주 여부는 주민등록등본만으로는 입증이 불충분하며, 실질적 거주 여부는 다양한 데이터로 확인됩니다.
✔️ 대표적인 확인 방식은 전기·가스 사용량, 우편 수신 기록, CCTV 조사, 인근 주민 탐문, 아이 학교 전입 여부 등입니다.

✔️ 특히 최근에는 ‘AI 기반 데이터 분석’을 통해 수상한 거주 패턴이 자동으로 탐지되고 있으며,
✔️ 국민권익위원회와 국토교통부는 ‘실거주 위반 신고센터’ 를 운영하여 제보에 따라 실거주 조사를 수시로 시행하고 있습니다.

 

실제로 수도권 신도시에서 30대 직장인이 가족과 따로 살면서 실거주로 신고한 사실이 드러나 벌금과 청약 제한을 동시에 받은 사례가 보도된 바 있습니다.

주택은 단순한 자산이 아닌 거주의 목적을 전제로 혜택이 주어지는 재화인 만큼, 정부는 이에 대해 강력한 감시와 제재를 계속 확대하는 추세입니다.

실거주 위반 시 어떻게 대응해야 할까?

✔️ 위반 사실을 인지했다면 즉시 자진신고하는 것이 가장 먼저입니다. 자진신고자는 일부 감면을 받을 수 있는 가능성이 있으며,
✔️ 그 다음은 사실관계를 입증할 수 있는 자료를 최대한 수집해야 합니다. 출입기록, CCTV, 관리비 내역, 이웃 진술서, 학교 전입 증명 등이 포함될 수 있습니다.

✔️ 억울한 경우, 이의신청 또는 행정소송을 제기할 수 있습니다. 다만 이 경우, 전문 부동산 행정사나 변호사의 상담이 필요합니다.

✔️ 고의성이 아닌 ‘불가피한 사유’가 인정될 경우에는 행정 처분이 경감될 수 있으니, 사유서와 증빙자료 작성이 매우 중요합니다.

예외적 상황으로 질병, 직장 발령, 가족 간병, 학교 문제 등은 감면 사유로 인정될 수 있으며, 실제로 이 기준으로 과태료 1,000만 원이 200만 원으로 줄어든 사례도 존재합니다.

향후 실거주 의무 완화 가능성과 체크포인트

✔️ 2024년 일부 지역에서 전매 제한 및 실거주 요건 완화가 추진되고 있으나, 이는 특정 조건과 지역에 한한 이야기입니다.

✔️ 수도권과 투기과열지구는 여전히 강력한 실거주 규제를 유지하며, 청약 자격도 까다롭게 적용됩니다.
✔️ 정부의 정책은 경기 변동이나 지역 균형 개발 등으로 유동적으로 바뀌므로, 자신이 보유한 주택이 해당되는 규정을 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.

✔️ 실거주 여부에 대한 대응은 단기 이익보다는 중장기 리스크 관리 관점에서 접근해야 합니다.

가장 좋은 대응책은 처음부터 계획적으로 거주와 매도를 준비하고, 주택을 매입할 때 실거주 요건 여부와 기간을 꼼꼼히 확인하는 것입니다.

또한, 부동산 계약 전에는 전매 제한, 실거주 요건, 세금 특례사항까지 반드시 체크하여 사후 불이익을 예방해야 합니다.