상가임차인이 원상복구를 하지 않고 퇴거한 경우? 남겨둔 시설은 어떻게 처리?

상가 임대차계약에서 흔히 발생하는 임차인의 무단 시설물 설치와 원상복구 문제는 분쟁의 씨앗이 되곤 합니다.

임대차계약이 끝났을 때, 누가 어떤 책임을 져야 하고 어떤 절차로 해결할 수 있는지 명확히 알고 계신가요? 임대인과 임차인 모두 어떻게 책임져야 하는지 알아보겠습니다. 

상가임차인의 원상복구 문제

상가 임차인이 원상복구를 하지 않고 퇴거한 경우, 책임은?

✔️ 임차인이 상가를 임대받아 영업하면서 자신의 필요에 맞게 인테리어나 설비를 설치하는 일은 흔합니다.

카페나 음식점에서는 주방기기나 전기시설, 인테리어 구조물 등을 새로 설치하거나 변경하는 경우가 많습니다.

하지만 계약이 끝나거나 임차인이 퇴거할 때, 이러한 시설물을 철거하고 원상복구할 의무가 있는지 여부는 분쟁의 핵심 쟁점입니다.

 

✔️ 원상복구는 단순히 철거만 의미하지 않습니다.

철거로 인해 건물에 손상이 생겼다면 이를 수리하고 임대 당시 상태로 돌려놓는 것까지를 포함합니다.

 

법적으로는 민법 제623조가 “임차인은 선량한 관리자의 주의로 사용·수익해야 한다”라고 규정하고 있고, 상가건물임대차보호법도 이를 보완하고 있습니다. 실제로 판례에서도 “임차인이 시설물을 임의로 설치했다면 원상복구 의무를 진다”고 일관되게 판시합니다.

 

✔️ 하지만, 분쟁을 보면 이 원칙만으로 해결되지 않는 경우가 많습니다.

왜냐하면 임대차계약서에 원상복구 조항이 명확하게 규정되어 있지 않거나, 임대인이 “구두로 동의”했거나 사실상 동의했다고 주장하는 경우가 있기 때문입니다.

 

실제로 임대차계약서가 간단하게 작성된 경우, 임대인은 “시설물을 철거하고 돌려달라”는 입장이지만, 임차인은 “임대인이 알면서도 동의했다”는 이유로 책임을 부인하기도 합니다.

 

✔️ 법원은 이런 다툼에서 양 당사자가 계약 당시 어떤 합의를 했는지, 동의 여부, 사용 상태 등을 종합적으로 판단합니다.

따라서 시설물의 설치 경위, 임대인의 동의 여부, 계약서의 원상복구 조항이 가장 중요한 증거가 됩니다.

 

✔️ 음식점 임차인이 주방시설을 새로 설치했는데 임대차계약서에 “모든 시설은 철거하고 원상복구한다”고 적혀 있다면, 임대인은 원상복구를 요구할 수 있습니다.

 

반대로, 임대인이 설비를 승인하고 시설물이 건물의 가치나 임대 목적에 기여했다면, 임차인의 의무가 줄어들 수 있습니다.

 

✔️ 분쟁 사례를 보면, 원상복구를 둘러싼 소송은 단순히 “철거 여부”를 넘어서 “누가 동의했나, 얼마의 비용이 드는가”까지도 중요한 쟁점이 됩니다. 임대인이 철거비와 수리비 외에도 “공실 기간으로 인한 수익 손실”까지 손해배상으로 청구하는 경우도 있는데, 이때는 임대인이 구체적인 손해를 입증해야 합니다.

 

✔️ 임차인이 원상복구를 하지 않고 퇴거한 경우, 임대인은 계약서와 증거자료를 바탕으로 손해배상 청구가 가능합니다.

임차인은 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 임대인 동의를 문서로 남겨두는 것이 최선의 예방책입니다.

임대차 원상복구의 개념과 법적 기준

✔️ 임대차계약에서 흔히 나오는 “원상복구”라는 개념은 말 그대로 임차인이 사용한 건물이나 공간을 임대 당시의 상태로 되돌리는 것을 말합니다.

상가임차인 원상복구 공사

이는 단순히 임차인이 설치한 시설을 철거하는 것뿐만 아니라, 그로 인해 생긴 손상이나 훼손을 수리해 임대인이 다시 임대할 수 있는 상태로 회복하는 것까지 포함합니다.

 

✔️ 법적 근거를 보면, 민법 제623조에서는 “임차인은 선량한 관리자의 주의로 목적물을 사용·수익하여야 한다”고 규정하고 있습니다.

 

여기서 ‘선량한 관리자의 주의’란 일반적인 주의의무보다 한 단계 높은 관리 책임을 의미하며, 임대차계약의 핵심인 원상복구의무의 법적 뼈대를 이룹니다.

 

또한, 상가건물임대차보호법에서도 임대인과 임차인의 권리·의무를 규정하며, 임차인이 목적물을 훼손하거나 무단 변경하면 임대인의 손해배상 청구를 인정합니다.

 

✔️ 실무에서 중요한 것은 “시설물의 설치가 임대인의 동의를 받았는지 여부”입니다. 임대인의 동의를 받지 않고 설치한 경우라면, 임차인은 철거와 원상복구를 책임져야 합니다.

 

하지만 임대인이 동의를 했거나 묵인했다면, 임차인의 원상복구 의무는 일부 면제될 수 있습니다. 건물 가치 상승에 기여하는 시설이라면 법원이 임차인의 원상복구 책임을 완화하거나 면제하는 경우도 있습니다.

 

✔️ 한편, ‘건물의 일부로 편입된 시설물’ 개념도 알아야 합니다.

이는 설치물이 건물과 일체화되어 떼어낼 수 없을 정도로 고정되면, 소유권이 임대인에게 귀속되고, 임차인의 철거의무가 사라질 수 있다는 것을 의미합니다.

 

벽에 매립된 배선이나 배관, 상업시설의 벽돌로 된 구조물 등은 철거 없이 임대인에게 그대로 귀속될 수 있습니다.

상가 원상복구 내부 수리중인 현장

✔️ 원상복구 범위에 대한 분쟁은 실제로 매우 다양합니다.

한의원 임차인이 치료용 내부 인테리어를 대대적으로 바꿨는데, 계약서에 “모든 공사는 임대인 승인 필요”라고 되어 있었음에도 이를 어겼다면, 퇴거 시 전부 철거해야 합니다.

 

반면, 임대인이 해당 시설을 알고 승인하거나 임대 목적에 기여했다고 인정된다면, 철거나 손해배상 의무가 경감될 수 있습니다.

 

✔️ 이처럼 원상복구 범위를 둘러싼 법적 해석은 “계약서의 문구”와 “시설물의 성격, 사용 경위”를 모두 반영합니다.

따라서, 임대인과 임차인 모두 계약 단계에서부터 원상복구 범위를 명확히 규정하고, 사용 중에도 증빙자료를 남기는 것이 최선입니다.

 

✔️ 원상복구란 철거뿐 아니라, 훼손된 부분을 복구하는 것을 포함하는 개념입니다.

계약서와 동의 여부, 시설물의 고정성 등을 종합적으로 고려해 판단되므로, 분쟁을 방지하려면 철저한 계약서 작성과 관리가 필수입니다. 이를 통해 쓸데없는 소송을 피하고, 서로의 권익을 명확히 지킬 수 있습니다.

임차인의 원상복구 의무와 책임 범위

✔️ 임차인의 원상복구 의무는 단순히 퇴거 시 시설물을 치우는 것만이 아니라, 임대차계약서에서 명시된 범위에 따라 건물의 손상된 부분까지 수리하고 본래 상태로 되돌리는 것을 의미합니다. 이러한 의무는 민법과 상가건물임대차보호법에서 기본적으로 보장되며, 임대차계약서에 구체적으로 규정된 경우에는 그 내용이 우선됩니다.

✔️ 현실적으로 많은 임차인들이 “나는 이미 임대료를 충분히 냈으니 철거는 임대인의 몫”이라고 오해하곤 합니다.

하지만 법적으로 임차인이 임의로 설치하거나 변경한 시설은 계약 종료와 함께 임차인이 철거하고 수리까지 마무리해야 합니다.

 

카페에서 화려한 인테리어를 했는데 이를 복구하지 않은 채 나가면, 임대인은 소송을 통해 철거비용과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

✔️ 반면, 임대인의 동의나 묵시적 승인(명시적으로 동의하지 않았지만 알고도 제지하지 않은 경우)이 있는 경우, 법원은 임차인의 원상복구 의무를 완화하거나 면제할 수 있습니다.

 

미용실 임차인이 임대인의 동의를 받아서 미용실에 특화된 전기설비를 설치했다면, 임대인이 임대 목적에 부합한다고 인정되면 임차인은 철거 없이 나갈 수 있게 됩니다.

상가 원상복구 견적상담

✔️ 법적 관점에서 임차인의 원상복구 책임 범위를 살펴보면 세 가지가 중요합니다.

• 계약서의 원상복구 조항이 존재하는지 여부입니다. “임차인은 퇴거 시 본래 상태로 되돌린다” 같은 문구가 있으면 강력한 증거가 됩니다.
• 임대인의 사전 동의 여부입니다. 구두가 아닌 문서로 동의를 받았다면 분쟁에서 임차인이 유리해집니다.
• 임대 목적물의 실질적인 손상 여부입니다. 단순한 사용으로 인한 마모는 임대인이 책임지지만, 임차인의 의도적인 설치나 변경으로 인한 훼손은 임차인이 책임집니다.

✔️ 임차인이 임대인 몰래 간판을 설치했는데, 간판 철거로 벽면에 손상이 생겼다면 철거와 복구는 전적으로 임차인의 몫입니다. 반면, 임대인이 이를 승인했다면 벽면 수리비용은 임대인이 부담하게 됩니다.

 

✔️ 중요한 것은 “모호한 계약서”가 분쟁의 씨앗이 된다는 점입니다.

계약서에 “임대 목적물에 대한 모든 변경은 임대인의 사전 서면 동의를 받는다”라고만 적혀 있다면, 실제로 이 규정을 입증할 증거(서면, 사진, 녹취 등)가 반드시 필요합니다.

 

✔️ 임차인의 원상복구 의무는 계약서, 임대인의 동의, 사용 중 발생한 손상 등 모든 요소를 종합해 판단됩니다.

따라서 임차인은 계약 전부터 꼼꼼히 계약 내용을 확인하고, 퇴거 전에도 반드시 임대인과 협의해 분쟁을 예방해야 합니다.

이로써 불필요한 법적 다툼 없이 깔끔한 계약 관계를 유지할 수 있습니다.

임대인의 손해배상 청구 및 증명 방법

✔️ 임차인이 퇴거할 때 원상복구를 이행하지 않으면, 임대인은 민법과 상가건물임대차보호법을 근거로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상이란 단순히 철거비만을 의미하지 않고, 원상복구 미비로 인한 추가적인 손해까지 포함될 수 있다는 점을 주목해야 합니다.

✔️ 손해배상 청구에서 중요한 것은 손해 발생의 사실과 그 범위를 임대인이 입증해야 한다는 점입니다.

임차인이 무단으로 설치한 인테리어를 철거하지 않아 다음 임차인을 받을 수 없는 상황이라면, 임대인은 그 기간의 공실료 손해까지 청구할 수 있습니다. 이러한 추가 손해를 청구하려면 손해를 객관적으로 보여줄 증거를 꼼꼼히 수집해야 합니다.

 

✔️ 구체적으로는 ✔️ 계약서상의 원상복구 조항, ✔️ 철거나 수리 전·후의 사진, ✔️ 견적서, ✔️ 전문가의 감정평가서 등이 대표적인 증거 자료입니다.

 

간판을 철거하지 않아 외벽이 훼손된 사례에서, 임대인은 외벽 복구에 필요한 공사비 견적서를 제출해 손해액을 명확히 해야 법원에서 인정받을 수 있습니다.

 

✔️ 또 한 가지 중요한 쟁점은 임대인의 손해가 실제로 발생했는지입니다.

법원은 “손해배상은 실제 발생한 손해만큼만 인정”하기 때문에, 막연히 ‘내가 피해를 봤다’고 주장하는 것만으로는 부족합니다.

 

철거 지연으로 새 임차인이 못 들어와서 발생한 월세 손해라면, 임대인은 해당 공실기간의 임대료 증빙(예: 기존 임대차계약서, 신규 임대계약 협상 문서 등)을 제출해야 합니다.

 

✔️ 이러한 분쟁은 현실에서 자주 발생합니다. 한 사례에서는 음식점 임차인이 철거하지 않고 퇴거해 임대인이 새 임차인과의 계약을 놓쳤다는 주장을 했습니다. 법원은 “임대인이 새로운 임차인과 계약하려고 노력했음을 증명”하지 못해 추가 손해배상 청구를 기각했습니다. 이처럼, 증거 부족은 손해배상 청구의 가장 큰 장애물이 됩니다.

 

✔️ 또 다른 사례를 보면, 미용실 임차인이 무단으로 인테리어를 설치하고 복구 없이 퇴거하자, 임대인이 철거비 외에도 공실로 인한 손해를 청구했습니다. 법원은 “철거비만 인정”하고, 공실 손해는 “임대인이 노력한 사실이 없으므로 입증 불충분”으로 기각했습니다. 이 사례는 “구체적 증거가 없으면 손해 전액을 인정받지 못한다”는 중요한 교훈을 줍니다.

 

✔️ 따라서 임대인은 손해배상을 청구하기 전부터 손해발생 증거를 사진, 서류, 전문가 의견 등으로 꼼꼼히 정리해야 합니다. 필요하다면 전문가의 자문을 받아 복구비용의 정확한 견적서를 작성하는 것이 좋습니다.

 

✔️ 손해배상 청구는 단순히 “내가 피해를 봤다”는 주장만으로는 부족합니다.

계약서와 객관적 증거를 통해 임대인이 실제 손해를 입었다는 점을 분명히 입증해야만 법적 보호를 받을 수 있습니다.

이를 통해 불필요한 소송 비용과 시간을 줄이고, 신속하게 임대 목적물을 새롭게 활용할 수 있게 됩니다.

임차인의 원상복구 확인 후 보증금 반환

✔️ 임차인이 원상복구 의무를 이행한 이후, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

실제로, 원상복구와 보증금 반환은 별개로 보이지만, 법적으로는 서로 긴밀히 연결돼 있습니다. 상가건물임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약이 종료되면 임대인에게 임차 목적물을 반환해야 하고, 임대인은 이를 확인한 뒤 보증금을 돌려줘야 합니다.

임대인의 상가임차보증금 반환

✔️ 중요한 것은, 임대인은 임차인이 계약 종료 시점에서 원상복구를 마쳤다는 사실을 직접 확인해야 한다는 점입니다.

이를 위해 퇴거 전 점검서나 현장사진, 철거공사 영수증 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.

 

✔️ 음식점 임대차계약이 종료될 때, 임대인은 현장을 방문해 주방 시설이 철거됐고, 전기시설과 벽면이 원상복구된 상태인지를 확인해야 합니다.

 

이 과정에서 임대인과 임차인이 함께 현장 확인을 하고, 복구된 상태를 사진으로 기록해두면, 추후 보증금 반환 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

✔️ 하지만 만약 임차인이 원상복구를 제대로 하지 않은 경우, 임대인은 보증금에서 철거 및 수리비를 공제할 수 있습니다. 법적으로는 “손해배상채권과 보증금 반환채권의 상계”가 허용되기 때문입니다.

 

이를 상계라고 부르며, 실제로 많은 분쟁에서 이 상계가 핵심 쟁점으로 떠오릅니다. 예를 들어, 임차인이 철거비를 일부만 부담했을 때, 임대인은 그 금액만큼 보증금에서 차감하고 나머지를 반환하게 됩니다.

 

✔️ 법원도 이러한 상계를 명확히 인정하고 있습니다. 판례에 따르면, “임대인은 원상복구비를 보증금에서 공제한 뒤, 나머지를 반환할 의무가 있다”고 판시했습니다. 따라서 임차인은 “내가 원상복구를 마쳤다”는 점을 입증하기 위해 반드시 사진, 공사 영수증, 임대인 확인서를 확보하는 것이 안전합니다.

 

✔️ 반면, 임대인이 보증금을 반환하지 않고 계속 보유하면 부당이득 반환청구나 손해배상소송을 당할 수 있습니다.

이때 임대인은 “임차인이 복구를 다 하지 않았다”는 사실을 구체적으로 증명해야 합니다. 임대인과 임차인 모두 계약 종료 직전 현장 확인과 문서화를 게을리하지 않아야, 서로의 권리와 의무를 명확히 할 수 있습니다.

 

✔️ 원상복구 확인 후 보증금 반환은 상가 임대차계약 종료에서 매우 중요한 단계입니다. 임대인은 임차인의 원상복구를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 상계를 통해 손해를 충당한 뒤 보증금을 반환해야 합니다.

 

임차인은 복구가 완료됐다는 것을 반드시 증거로 남겨두어야 추가 비용 부담이나 반환 지연을 피할 수 있습니다. 이를 통해 임대차계약을 깔끔히 마무리하고, 새로운 임대차관계를 안정적으로 이어갈 수 있습니다.

분쟁 예방과 실질적인 해결책

✔️ 상가 임대차계약에서 원상복구 분쟁을 예방하기 위해서는 계약 체결 단계부터 분명한 규정과 소통이 필수입니다.

많은 사례에서 계약서가 모호하거나 “임대인의 동의” 여부가 구두로만 이루어져서 분쟁이 발생하는데, 이러한 문제는 사전에 예방할 수 있습니다.

상가 임대인과 임차인의 분쟁

✔️ 계약서 작성 시 

“원상복구 범위”와 “시설물 설치 시 임대인의 서면 동의”를 명확하게 기재해야 합니다. 예를 들어, “모든 시설물의 설치 및 변경은 임대인의 서면 동의를 받아야 하며, 이를 위반할 경우 임차인이 전부 철거 및 원상복구한다”라는 조항을 구체적으로 넣는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 나중에 임차인이 동의 없이 시설을 설치하더라도 계약서만으로 책임소재가 명확해집니다.

 

✔️ 퇴거 전 점검 리스트

임대인과 임차인이 퇴거 직전에 함께 현장을 확인하며 “복구해야 할 시설물”을 목록화하면, 쌍방이 같은 인식을 공유하게 됩니다. 이를 사진으로 남기고 서면으로 정리하면 법적 분쟁의 씨앗을 차단할 수 있습니다.

 

✔️ 임차인은 “시설물 설치나 변경 전에는 반드시 임대인의 서면 동의를 받는다”는 원칙을 지켜야 합니다. 요즘처럼 카페나 음식점, 병원 등에서 고급 인테리어를 많이 하는 경우, 임대인의 명시적 동의를 받지 않으면 임차인이 전액 철거 및 원상복구 의무를 질 수밖에 없습니다.

 

✔️ 분쟁 발생 시 조정·중재제도를 적극 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

중소기업중앙회, 대한상사중재원, 상가건물임대차분쟁조정위원회 등에서는 무료 또는 저렴한 비용으로 중재를 지원합니다. 소송으로 가기 전, 조정을 통해 쌍방의 입장을 조율하면 불필요한 법적 분쟁을 피하고 시간·비용을 절감할 수 있습니다.

 

✔️ 한 사례에서는 임차인이 무단으로 설치한 천장 인테리어를 놓고 분쟁이 생겼습니다. 임대인은 소송을 제기하기 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 신청했고, 조정 결과를 서면으로 받아 상대방이 이를 따르도록 만들었습니다. 이렇게 중재제도를 활용하면 판결보다 더 유연한 해결책을 얻을 수 있습니다.

 

✔️ 또한, 임대인은 계약 체결 후에도 주기적으로 현장을 확인하고, 변동 사항이 있으면 바로 사진으로 남기고, 동의 여부를 명확히 해야 합니다. 이처럼 관리가 철저하면 임차인의 무단 공사나 복구 소홀로 인한 불필요한 손해를 줄일 수 있습니다.

 

✔️ 임차인과 임대인 모두 상호 신뢰와 투명한 소통이 가장 중요합니다. 실제로 많은 분쟁이 “상대방이 몰랐다” 또는 “내가 동의했다”라는 서로 다른 주장으로 인해 커집니다. 명확한 계약서와 문서화된 증거가 가장 강력한 분쟁 예방책이라는 점을 잊지 마세요.

 

✔️ 원상복구 문제는 계약서 작성, 사전 승인, 퇴거 점검, 조정제도 활용이라는 네 가지 실질적인 해결책으로 예방할 수 있습니다. 이 글을 참고하여 여러분의 임대차계약이 분쟁 없이 원활히 이루어지길 바랍니다.

 

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