강원 속초시 조양동 속초자이아파트 경매 물건 2024타경 776 분석

▣ 강원도 속초시 조양동 속초자이아파트 경매 물건으로 사건번호 2024 타경 776 임의경매 물건을 분석해 보겠습니다. 

경매 초보자라면 끝까지 보시고 본인의 생각과 비교해 보시기 바랍니다. 

사진 = 속초시 조양동 자이아파트 외부모습

목차

• 기본정보
• 매각기일내역
• 매각물건명세서
• 등기요약
• 현황조사서
• 감정평가서 주요부분
• 시세조사

 기본정보

사건 번호 : 2024 타경 776  춘천지방법원 속초지원

소재지 : [지   번] 강원특별자치도 속초시 조양동 1586속초자이 제104동 제11층 제1101호
[도로명] 강원특별자치도 속초시 조양로 181, 104동 11층 1101호 (조양동, 속초자이)

 

경매신청 채권자 : 농협은행으로 청구금액은 164,406,276원입니다. 

 매각 기일내역 

신건 매각기일이 2025.01.15로 첫 매각기일이니, 특별히 낙찰받을 사연이 없는 아파트라면 유찰되어서 2차 기일이 정해질 것으로 예상합니다. 어지간해서 1차에는 낙찰될 확률을 상당히 낮으므로, 일단 "유찰된다"로 판단이 됩니다.  

 매각물건 명세서

매각물건명세서는 매각기일을 기준으로 법원에서 7일 전에 공개를 합니다. 

2025.01.08일 법원에서 매각물건 명세서를 열람할 수 있습니다. 

• 암기해 두기
• 모든 경매물건의 매각물건 명세서는 첫 매각기일 7일 전부터 열람할 수 있다.

매각물건명세서가 없다고 권리분석을 할 수 없는 것은 아니기에 매각물건 명세서가 없는 상태에서 분석을 하겠습니다. 

 등기요약

[이미지를 클릭하시면 확대됩니다]

등기요약사항을 분석해 보면...

최초 소유자에서 가족분들이 상속을 받은 케이스입니다. 권리분석은 이걸로 끝입니다. 

낙찰은 받는다면 인도명령 아무러 문제없이 수월하게 해결되는 경매물건입니다. 

 등기 상속자를 보니 이 경매 물건은 입찰 분석보다 상속자분들을 지켜주고 싶다는 생각이 듭니다. 

 

상속받은 가족분들을 지켜드리는 방법은 2번째 근저당권을 가지고 있는 일반 개인 이 **씨가 진성 근저당권자인지 허위 근저당권자인지를 우선 해결해야 할 것 같습니다. 

 

[가설 1]

2번 근저당권자의 채권금액이 230,000,000원인데 진성 근저당권자라면 이**씨의 도움이 절실해 보입니다. 

이 ** 씨의 근저당만 일시적으로 말소만 시킬 수 있다면 이 경매 물건의 소유자분들은 상속받은 아파트를 지킬 수 있을 것으로 판단이 됩니다. 

 

[가설 2]

경매 사건 접수일이 2024.06.10이고 감정평가 기준시점은 2024.06.21입니다. 

그렇다면 근저당 상환금액을 최소 2~3개월을 연체했다고 가정했을 경우 시점으로 되돌아가 가면 2024.03.10일 경이됩니다.

 

상속 등기원인 일자가 2024.01.15이고 상속 등기 접수 일자가 2024.05.22일입니다. 상속등기는 농협은행에서 채권자 대위 상속등기를 신청하였습니다. 

그렇다면, 

등기기재 된 2순위 근저당권자 이**씨는 실제 근저당 금액 230,000,000원이 대해서 의심해 볼 여지가 있습니다. 

분명히  이**씨는 무엇인가 알고 있었거나 미리 행동한 것이 아닌가? 하는.....

 

이**씨가 신건에 바로 낙찰받고 낙찰대금 상계처리해서 해결할 수도 있겠습니다. 

의심 여부에 대해서는 더 이상 설명하지는 않겠습니다. 

 현황조사서

낙찰 후 문제 될만한 여지가 없습니다. 

사진 = 출처 [대법원 경매정보]

 감정평가서 주요 부분

사진 = 감정평가서 출처: 대법원 경매정보

딱히 감정평가서 부분에서 중요한 부분은 없는 것 같습니다. 

 시세조사

아파트 감정가는 대략적으로 최근 거래된 매매가를 기준으로 산정하기에 굳이 거래 시세보다는 내가 낙찰받을 금액을 산정하는 것이 중요해 보입니다. 

 

" 지극히 개인 주관적인 생각이므로 입찰하실 계획이시라면 신중히 판단하시길 바랍니다."