부동산 경매 사기! 기분 좋게 낙찰 받고 눈물은 집에서? 경매 대행 사기의 전형적인 수법

부동산 경매, 기분 좋게 낙찰받았는데 오히려 당했다면? ‘윗바지’, ‘아래바지’라는 이름의 조직적 사기에 속지 않기 위해 반드시 알아야 할 정보가 있습니다. 경매 대행 사기의 구조부터 예방 방법, 신뢰할 수 있는 대행사 선택법, 낙찰 후 대응 전략까지 실전에서 사용할 수 있도록 알려드리겠습니다.

부동산 경매 대행 사기, 왜 문제가 되는가

✔️ 부동산 경매는 적절한 지식과 전략이 있다면 매우 유리한 투자 수단입니다. 하지만 이 점을 악용하는 이들도 존재합니다. 최근 경매 대행 사기 피해가 늘어나면서, ‘전문가’를 자처하는 이들에 의한 문제가 심각하게 대두되고 있습니다.

 

✔️ 특히 ‘낙찰만 되면 된다’는 접근은 매우 위험합니다. 낙찰을 받고 나서 실제 소유권 이전까지 가는 길에는 법적 절차, 명도, 세금, 소송 등 수많은 요소가 얽혀 있기 때문입니다.

 

이 과정에서 사기를 치는 이들은 감정평가서 조작, 채권정보 은폐, 허위 낙찰 사례 등을 활용해 초보 투자자를 노립니다.

 

✔️ 부동산 경매 사기 수법은 겉으로는 전문가처럼 보이지만 실제로는 피해자의 정보를 이용해 사익을 챙깁니다. 경매 초보자는 용어조차 생소한 경우가 많아, 법률적 판단이 필요한 시점에도 제대로 대응하지 못하는 경우가 많습니다.

 

✔️ 문제는 이런 사기가 단순한 금전 피해에 그치지 않고, 명도 소송, 경매 취소, 채권 회수 실패 등 복합적 문제로 이어진다는 점입니다. 결국 시간과 돈, 정신적 피해까지 감당해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

 

✔️ 따라서 부동산 경매를 진행하려는 분들이라면 반드시 경매의 기초 용어와 절차, 그리고 대행사 선택의 주의사항을 사전에 이해하고 대비하는 것이 중요합니다.

윗바지와 아래바지, 이들이 꾸미는 사기의 구조

✔️ 부동산 경매 대행 사기에서 자주 등장하는 개념이 바로 ‘윗바지’, ‘아래바지’입니다.  여기서 말하는 바지는 흔히들 사용하고 있는 바지 사장이 아닙니다.

 

✔️ 윗바지와 아래바지는 경대 대행 의뢰가 들어 왔을 경우 의뢰자가 낙찰을 받게 해주는데 있어 " 기분 좋게 낙찰을 받아주는 사기 수법입니다."

✔️ 예를 들어

 

의뢰인이 아파트를 의뢰했을 경우 무조건 낙찰을 받아 주는 방식입니다. 그것도 의뢰인이 기분 좋게 낙찰을 받게 해줍니다. 

 

의뢰인에게 입찰가를 2억을 써야 한다고 알려줍니다. 의뢰인이 입찰가격이 비싸다고 해도 2억원을 써야 낙찰을 받을 수 있다고 달콤한 언변으로 의뢰인을 설득을 시킵니다.

 

그 다음 경매 대행 사기꾼 조직원이 2억에서 조금 모자란 금액으로 같은 물건에 1억 9천 5백 정도에 입찰서를 제출합니다.  이렇게 되면 경매 대행을 의뢰한 입찰자는 불과 5백만원 차이로 낙찰을 받았기 때문에 상당히 기뻐합니다. 

 

 

3등과의 금액 차이는 생각할 시간도 없이 2등과 불과 간소한 차이에서 낙찰을 받았다는 기쁨마음에 사기를 당하고 있다는 사실을 모른체 좋아합니다.  경매대행 사기꾼은 낙찰을 받아 주었으니 기본 수수료에 낙찰 추가 수수료까지 더 많은 이득을 얻습니다.  

 

✔️ 이렇듯 구조적으로 짜인 ‘팀 사기’는 단순한 개인 사기와는 달리, 수사기관의 추적도 어렵고 책임 소재를 가리기 어렵게 만듭니다.

사기 피해를 막기 위한 핵심 체크리스트

✔️ 입찰가는 반드시 본인의 판단에 의해서 결정해야 합니다. 

 

✔️ 유명 경매 학원 등을 통한 공통투자를 정말 조심하셔야 합니다. 실질적으로 공동투자에 참여해도 이것 저것 수수료 제하면 생각보다 수익은 없습니다. 그나마 원금이라도 회수되면 다행입니다. 

 

✔️ 부동산 경매 대행 서비스를 이용할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 정식 등록 업체인지입니다. 국토교통부나 법원 경매 정보 시스템에 등록되지 않은 업체는 신뢰할 수 없습니다.

 

✔️ 계약 전 반드시 경매 물건의 등기부등본을 확인하고, 선순위 권리와 임차인 유무를 검토해야 합니다. 또한 실제 물건의 현장을 방문해 실거주 가능성과 명도 가능성을 체크해야 합니다. 

 

✔️ 계약서상 대행 범위가 명확한지도 중요합니다. ‘모든 걸 알아서 해준다’는 말은 위험합니다. 구체적으로 어떤 업무를 대행하며, 비용은 어떻게 정산되는지 반드시 확인해야 합니다.

 

✔️ 특히, 낙찰 전에 중도금 또는 계약금을 요구하는 경우는 사기의 가능성이 큽니다. 정상적인 경매 절차에서는 낙찰 후 보증금을 납부하며, 별도의 사전 지불은 없습니다.

 

✔️ 마지막으로, 계약서 작성 시 변호사 또는 부동산 전문가와의 동행을 추천합니다. 서류상의 허점을 전문가가 즉시 파악할 수 있어 사기 예방에 큰 도움이 됩니다.

안전한 경매 대행사를 선택하는 방법

✔️ 후기와 실적을 꼼꼼히 따져보는 것이 첫걸음입니다. 블로그나 카페 후기만 믿지 말고, 실제 참여자와 소통하며 그들의 경험을 들어보는 것이 중요합니다. 온라인 평가는 조작될 수 있기 때문입니다. 

 

✔️ 다음으로, 컨설팅 방식이 구체적인지 확인해야 합니다. 예를 들어 ‘수익률 시뮬레이션’이나 ‘권리 분석 리포트’ 등을 제공하는 업체는 신뢰도가 높습니다. 단순히 ‘괜찮은 물건이다’라고 말하는 곳은 피해야 합니다.

 

✔️ 대행 수수료 구조 또한 투명해야 합니다. 일부 대행사는 경매 낙찰 후 예상 외의 추가 비용을 요구하는 경우가 있으므로, 사전에 정확히 협의하고 서면으로 남기는 것이 중요합니다.

 

✔️ 업체 대표의 자격과 경력도 살펴봐야 합니다. 공인중개사 자격, 법무법인 협업 여부, 경매 수임 건수 등은 신뢰성을 판단할 수 있는 기준입니다.

 

✔️ 실제 사례 분석이나 법적 책임 소지 여부에 대한 안내를 제공하는지 여부도 체크 포인트입니다. 전문가라면 피해 발생 시의 대응 방안까지 설명할 수 있어야 합니다.

낙찰 후에도 방심 금물! 내 권리를 지키는 방법

✔️ 낙찰이 끝났다고 안심하면 안 됩니다. 실제 소유권 이전 등기, 점유자와의 명도 협상, 잔금 납부 등 후속 절차가 중요합니다. 이 과정에서 실수가 생기면 취득 자체가 무효화될 수도 있습니다.

 

✔️ 특히 명도는 법적 분쟁이 잦은 부분이므로, 협상 기록과 내용증명 발송, 필요시 법적 대응을 준비해야 합니다. 협상에 실패할 경우, 명도 소송까지 가게 되는 사례가 많습니다.

 

✔️ 또한 취득세, 등록세, 법무사 비용 등 부대비용도 낙찰가 외에 고려해야 합니다. 이 비용들을 포함한 총비용 구조를 미리 분석해두면 자금계획에 큰 도움이 됩니다.

 

✔️ 낙찰 후 일정 기간 동안은 이전 채권자나 채무자와의 이해관계 충돌이 발생할 수 있으므로, 법적 대응을 위한 자료 보관과 대응 전략을 마련해두는 것이 좋습니다.

 

✔️ 끝으로, 낙찰 후 대행사의 추가 개입 여부와 책임 범위를 명확히 해야 합니다. 모든 책임을 전가하지 않도록 계약서에 관련 조항을 명시하는 것이 중요합니다.