집주인이 임차보증금 일부만 주고 먼저 나가라고 한다면?

전셋집 계약이 끝나가는데, 집주인이 “보증금 일부만 줄 테니 먼저 나가라”고 한다면 어떻게 해야 할까요? 이건 단순한 말싸움의 문제가 아닙니다. 법적으로 중요한 쟁점이 될 수 있고, 잘못 대응하면 수천만 원을 날릴 수도 있습니다.

보증금은 임대차 종료의 전제 조건, 법적으로 무엇이 우선일까

보증금은 임차인이 집을 임대하면서 임대인에게 맡긴 담보 성격의 금전입니다. 이 보증금은 임대차 계약이 종료되고, 임차인이 집을 명도(반환)할 때 돌려받는 것이 원칙이지만, 그 순서에 대해 임대인과 세입자 사이의 인식 차이로 분쟁이 자주 발생합니다.

 

먼저 법적으로는 보증금 반환과 집 명도는 동시이행의무에 해당됩니다. 민법 제536조에 따르면, 서로 채무가 있는 경우 동시에 이행해야 하며, 한 쪽이 이행하지 않으면 상대방도 이행하지 않아도 된다고 규정하고 있습니다. 이 말은 즉, 임대인이 보증금을 주지 않으면 세입자도 집을 비워줄 의무가 없다는 의미입니다.

 

세입자가 집을 비워줘야만 보증금을 줄 수 있다는 말은, 표면상 합리적으로 보일 수 있으나, 법적으론 받아들여지지 않습니다. 이는 임대인의 일방적인 논리에 불과하며, 세입자 입장에서 선 퇴거는 매우 위험한 선택입니다. 집을 비워주면 보증금을 받을 수 있다는 보장은 없기 때문입니다.

 

물론 관행적으로 집을 먼저 비우고 보증금을 돌려받는 경우가 많지만, 계약이 끝난 시점에도 임대인이 후속 세입자를 구하지 못했을 때, 기존 세입자가 보증금 일부만 받고 나가는 것은 법적 보호를 포기하는 것과 다름없습니다.

 

실제로 임대인이 “나중에 줄게요, 그냥 나가세요”라고 한 뒤 보증금을 돌려주지 않아 수년간 소송에 들어가는 일이 비일비재합니다. 이는 명백히 임대인의 채무 불이행이며, 세입자는 이럴 경우 명도 거부와 소송을 통해 권리를 행사할 수 있습니다.

 

따라서 계약이 끝났다고 해도, 보증금을 전액 돌려받지 못한 상황에서는 절대 먼저 집을 비워줘서는 안 됩니다. 이 원칙을 지켜야만 이후 법적 대응도 가능해지고, 증거가 있는 상황에서도 우위를 확보할 수 있습니다.

임대인이 일부만 반환하고 먼저 나가라고 할 때의 실제 대응법

임대인이 “보증금 일부만 줄 테니 나가라”고 한다면, 어떻게 대응하는 것이 현명할까요? 이 상황은 매우 현실적이지만, 감정적으로 반응하지 않고 차분하고 체계적으로 대응하는 것이 핵심입니다.

 

먼저 가장 먼저 해야 할 일은 대화를 문자나 녹음 등 ‘기록’으로 남기는 것입니다. 집주인의 발언은 나중에 법적 증거로 활용될 수 있기 때문에, 반드시 통화보다는 메시지나 대면 시 녹취가 중요합니다. 특히 ‘일부만 지급하고 언제까지 나머지를 주겠다’는 약속은 반드시 문서로 받아야 합니다.

 

둘째로, 보증금 일부 수령 여부를 신중히 결정해야 합니다. 일부라도 받는 게 낫지 않겠냐는 생각이 들 수 있지만, 실제로 일부를 수령하고 이사를 나가면, 나머지 금액은 받기 매우 어려워집니다. 이때는 반드시 ‘일부 지급 확인서’ 혹은 ‘차액 지급 약속서’ 등을 작성해 보관하고, 언제까지 잔액을 지급하겠다는 명확한 날짜가 포함되어야 합니다.

 

셋째, 내용증명을 보내는 것이 효과적인 수단입니다. 계약 종료일에 맞춰, 임대인에게 보증금 전액 반환을 요구하는 내용증명 우편을 등기로 발송하세요. 이건 추후 소송 시 중요한 증거자료가 되며, 집주인에게 법적 대응을 암시하는 경고가 되기도 합니다.

 

넷째, 가능하다면 이사 전 임대보증금 반환에 대한 공증 계약서나 공정증서를 요구할 수 있습니다. 이는 보증금 반환을 법적 강제력 있는 문서로 남기는 방식이며, 이후 지급이 이행되지 않을 경우 바로 강제집행 절차를 진행할 수 있는 장점이 있습니다.

 

마지막으로, 이사 계획이 촉박하다면 새로운 임차인이 정해질 때까지 거주를 유지하며 명도 거부를 선택할 수 있습니다. 이는 세입자의 권리이며, 이로 인해 임대인이 법적으로 문제를 제기할 수는 없습니다.

 

이 모든 대응은 감정이 아니라 기록과 절차로 대응하는 방식으로, 피해를 최소화할 수 있습니다. 집주인이 일부만 주고 나가라고 한다면, 그 순간부터는 ‘내 돈을 지키는 전쟁’이라는 각오로 접근해야 합니다.

임차인이 먼저 나가면 생길 수 있는 법적 불이익과 주의사항

“일단 나가고 보자”는 선택은 매우 위험할 수 있습니다. 특히 보증금을 전액 받지 못한 상태에서 임차인이 먼저 퇴거하면, 그 순간부터 법적으로 매우 불리한 위치에 놓이게 됩니다.

 

첫 번째 문제는 명도의 효과가 발생한다는 점입니다. 법적으로 임차인이 집을 완전히 비우고 열쇠를 반환하면, 이는 ‘임대차 계약의 종료와 주택 명도’로 간주됩니다. 이 말은 곧 임대인의 채무(보증금 반환)가 임차인의 채무(명도)보다 먼저 이행될 필요가 없어진다는 것을 의미합니다.

 

두 번째는 추심 가능성의 감소입니다. 임차인이 먼저 이사를 가고, 연락이 뜸해지면 임대인은 보증금 반환 의무를 회피하기 쉬워집니다. 특히 개인 임대인의 경우 자금 상황이 여의치 않을 때, ‘나중에 줄게’라는 말만 반복하며 시간을 끌 가능성이 높아집니다. 이때 세입자가 거주 중이었다면 압박을 줄 수 있지만, 이미 떠났다면 실질적으로 방법이 제한적입니다.

 

세 번째는 새 임차인이 입주하면서 보증금이 상환된다는 희망이 사라질 수도 있다는 점입니다. 예를 들어, 새 세입자에게 받은 전세보증금으로 기존 임차인에게 보증금을 돌려주는 구조가 많습니다. 하지만 집을 비워주고 나가면, 집주인은 새로운 계약을 자기 편한 조건으로 체결하거나 기존 세입자에게 약속했던 보증금을 우선 지급할 의무가 없는 상황이 될 수 있습니다.

네 번째는 채권 회수를 위한 법적 절차가 까다로워질 수 있다는 점입니다. 예를 들어, 이미 퇴거를 완료한 상황에서는 임차권등기명령을 신청할 수 없고, 단지 민사소송 절차에 의존해야 하는데, 이 경우 판결까지 수개월이 소요되고, 판결 이후에도 집주인에게 재산이 없으면 실제 돈을 받지 못할 수 있습니다.

 

마지막으로, 이후 소송 과정에서도 임차인이 이미 명도한 점이 문제로 작용할 수 있습니다. 법원은 보증금 반환 청구에서 '임차인이 나가지 않았다'는 전제가 있을 경우 동시이행의 원칙을 적용하지만, 이미 명도가 끝난 경우에는 ‘임대차 종료 후의 채권’으로만 판단하게 됩니다.

 

즉, 명도 후에는 임차인이 사실상 보증금을 채권으로 청구하는 단순한 채권자가 되므로, 법적 강제력도 줄어들고, 회수 가능성도 낮아지는 것입니다.

 

따라서 가장 안전한 방식은, 임대인이 보증금 전액을 반환하기 전에는 절대로 먼저 퇴거하지 않는 것이며, 불가피하게 나가야 한다면 반드시 임차권등기명령을 신청하여 법적 권리를 확보해야 합니다.

보증금 반환을 강제할 수 있는 방법, 소송과 절차 이해하기

보증금을 돌려받지 못하고 이사를 해야 할 상황이 닥쳤다면, 세입자에게는 여러 가지 법적 강제 수단이 존재합니다. 그중에서도 가장 많이 사용되는 방법은 임차권등기명령, 민사소송, 지급명령, 강제집행입니다.

가장 먼저 고려할 수 있는 건 임차권등기명령입니다. 이는 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 경우, 법원에 등기를 남겨 세입자의 권리를 부동산에 남기는 제도입니다.

등기를 하면 향후 우선변제권을 유지할 수 있고, 보증금 반환 청구의 우위를 점할 수 있습니다. 신청은 매우 간단하며, 주민등록 이전 전 또는 직후 14일 이내에 관할 지방법원에 신청해야 효력이 유지됩니다.

 

두 번째는 지급명령 신청 또는 민사소송 제기입니다. 지급명령은 보증금 반환을 요구하는 간단한 절차로, 임대인이 이의를 제기하지 않으면 확정 판결과 같은 효력이 발생합니다. 소송보다 시간과 비용이 적게 들지만, 상대방이 이의하면 민사소송으로 전환됩니다.

세 번째는 민사소송 제기입니다. 이 경우에는 정식 소장을 작성하고, 법원 심리를 거쳐 판결을 받아야 합니다. 일반적으로 임대차 계약서, 내용증명, 입금 내역, 문자 및 녹취 기록 등이 증거로 사용되며, 판결까지는 평균 3~5개월이 소요됩니다.

 

판결에서 승소하게 되면, 이를 근거로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 임대인의 예금, 부동산, 차량 등에 대해 압류와 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있는 권리가 생기며, 판결 이후 10년 동안 유효합니다.

 

단, 강제집행을 하기 위해선 임대인의 재산 파악이 선행되어야 하며, 이를 위해 법원에 재산명시명령 또는 재산조회신청을 할 수 있습니다.

 

마지막으로 전세보증금 반환보증 가입 여부도 확인해야 합니다. 가입된 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하게 됩니다.

 

결국 보증금을 강제로 돌려받기 위한 방법은 존재하지만, 핵심은 신속한 대응과 기록 확보, 그리고 등기 명령을 통한 권리 고정입니다. 감정이 아닌 절차로, 불리하지 않게 싸워야 합니다.

분쟁을 막기 위한 안전한 퇴거 전략과 예방법

임대차 분쟁에서 가장 좋은 전략은 애초에 분쟁을 피하는 것입니다. 이사를 나가야 하는 상황에서, 보증금 문제로 갈등을 겪지 않기 위해서는 몇 가지 사전 예방책과 퇴거 전략이 필요합니다.

 

첫째, 계약 만료일 한 달 전에는 문자나 내용증명으로 보증금 반환 계획 확인을 요청해야 합니다. "계약이 곧 끝나는데 보증금 반환 계획을 알려달라"는 공식적인 요청을 남기면, 임대인의 대응을 미리 파악할 수 있고, 문제 발생 시 증거로 활용할 수 있습니다.

 

둘째, 입주 전부터 전세계약서에 반환 시점과 책임 명시를 넣는 것도 좋습니다. 예를 들어, "계약 종료 후 7일 이내 보증금 반환"과 같은 문구가 있으면, 법적 분쟁 시 매우 유리한 해석이 가능합니다.

 

셋째, 이사 일정이 급할 경우에는 임차권등기명령을 선제적으로 준비하고, 이사 하루 전 법원에 등기 신청을 해두는 것이 안전합니다. 이는 나중에 보증금을 돌려받을 수 있는 유일한 ‘안전 장치’가 됩니다.

 

넷째, 퇴거 당일에 반드시 집 내부 상태를 사진과 영상으로 기록해두세요. 임대인이 ‘하자 보수 비용을 빌미로 보증금을 줄일 수 있는’ 여지를 차단하기 위함입니다.

 

다섯째, 이사 당일 열쇠를 주지 말고, 보증금 전액 입금이 확인된 후 전달하는 것이 원칙입니다. 임대인이 입금 후 열쇠를 요구하는 구조로 만들어야, 실질적인 담보가 발생합니다.

 

마지막으로, 임대차 계약 시부터 전세보증금 반환보증에 가입하거나, 집주인의 채무 상황을 조사하는 것도 중요합니다. 등기부등본상 근저당권이나 압류가 많은 경우, 그 집은 피하는 것이 안전합니다.

 

이처럼 퇴거는 단순한 이사가 아니라, 재산을 지키는 마지막 과정입니다. 준비 없는 이별은 큰 손실로 이어질 수 있으며, 계약 종료가 ‘끝’이 아닌 ‘법적 대응의 시작’이 될 수 있습니다.