상가 임대차 계약 전 도면과 실제 건물이 다르다면! 임대차 계약을 무효 할 수 있나요?

상가 계약 전 도면과 실제 건물이 다를 경우 계약을 무효화할 수 있는지, 그리고 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

"꿈에 그리던 카페 창업, 드디어 계약 직전인데... 도면과 실제 건물이 뭔가 다른 것 같은 불안한 느낌, 이거 혹시 계약 무효 사유가 될까요? " 상가 계약은 인생에서 중요한 결정 중 하나입니다. 꼼꼼하게 확인하고 진행해야 예상치 못한 손해를 막을 수 있습니다.

도면과 실제 건물의 차이는 계약의 유효성에 큰 영향을 미칠 수 있는 중요한 부분입니다.

상가 도면을 들고 있는 이미지

상가 계약, 왜 도면 확인이 중요할까요?

상가 계약에서 도면은 단순한 그림이 아닌, 계약의 중요한 일부입니다.

도면은 임대인이 임차인에게 제공하는 상가의 현황에 대한 정보를 담고 있으며, 임차인은 이 정보를 바탕으로 사업 계획을 세우고 투자 결정을 내립니다. 따라서 도면과 실제 건물이 다르다면 임차인은 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다.

도면에는 없던 기둥이 실제로는 공간을 차지하고 있거나, 약속된 면적보다 실제 면적이 좁을 경우 사업 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

 

✔️ 도면은 계약의 중요한 판단 기준: 임차인은 도면을 통해 상가의 크기, 구조, 시설 등을 파악하고, 이를 바탕으로 임대료, 권리금 등을 협상합니다. 도면이 정확하지 않다면 합리적인 의사 결정을 내리기 어렵습니다.

 

✔️ 분쟁 예방: 도면은 계약 당사자 간의 합의 내용을 명확히 하는 역할을 합니다.

도면에 명시된 내용과 실제 건물이 다를 경우, 이는 계약 위반에 해당될 수 있으며, 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 큽니다. 도면을 꼼꼼히 확인하고, 특이사항은 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.

 

✔️ 사업 계획의 차질 방지: 임차인은 도면을 바탕으로 인테리어, 설비 설치, 상품 진열 등을 계획합니다. 도면과 실제 건물이 다르다면 사전 계획에 차질이 생기고, 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서 계약 전 도면과 실제 건물을 꼼꼼히 비교하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

✔️ 건축법 위반 여부 확인: 도면을 통해 상가의 건축법 위반 여부를 확인할 수 있습니다.

불법 증축된 부분이 있거나, 용도 변경이 제대로 이루어지지 않은 경우 건축법 위반에 해당될 수 있습니다. 이러한 경우 임차인은 영업 정지, 과태료 부과 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

상가 도면과 실제 건물, 어떤 차이가 문제될까요?

도면과 실제 건물의 차이는 다양한 형태로 나타날 수 있습니다.

이러한 차이는 임차인의 사업 운영에 심각한 영향을 미칠 수 있으므로, 계약 전 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

상가 건축도면

✔️ 면적 차이: 도면에 표시된 면적과 실제 면적이 다를 경우 문제가 될 수 있습니다.

임대료 산정 기준이 면적인 경우, 면적 차이는 곧 금전적인 손해로 이어질 수 있습니다. 따라서 계약 전 실측을 통해 면적을 확인하는 것이 중요합니다.

 

✔️ 구조 차이: 도면에 없는 기둥, 벽 등이 실제 건물에 존재하거나, 도면과 다른 구조로 되어 있는 경우 사업 공간 활용에 제약이 생길 수 있습니다. 특정 업종의 경우, 구조는 사업 운영에 매우 중요한 요소이므로, 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

 

✔️ 시설 차이: 도면에 표시된 시설(화장실, 냉난방 시설, 전기 시설 등)이 실제 건물에 없거나, 위치가 다른 경우 문제가 될 수 있습니다. 영업에 필수적인 시설의 경우, 계약 전 반드시 확인하고, 미비한 점은 임대인에게 보수를 요구해야 합니다.

 

✔️ 건축법 위반 사항: 불법 증축, 용도 변경 등 건축법 위반 사항은 임차인에게 직접적인 피해를 줄 수 있습니다. 불법 증축된 공간에서 영업을 하다 적발될 경우 영업 정지 처분을 받을 수 있습니다.

따라서 계약 전 건축물대장 등을 통해 건축법 위반 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

상가 임대차계약 무효, 정말 가능할까요?

상가 임대차 계약을 하고 있는 임대인과 임차인

도면과 실제 건물의 차이가 계약 무효 사유가 될 수 있는지 여부는 구체적인 사안에 따라 달라집니다.

일반적으로 다음과 같은 경우 계약 무효를 주장할 수 있습니다.

 

✔️ 중요 부분의 착오

도면과 실제 건물의 차이가 계약의 중요한 부분을 차지하고, 임차인이 이러한 차이를 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것으로 인정되는 경우, 민법 제109조에 따라 계약을 취소할 수 있습니다.

국가법령정보센터 바로가기

 

카페 창업을 위해 상가를 계약했는데, 도면에는 없던 기둥이 중앙에 위치하여 사업 공간 활용이 불가능한 경우, 이는 계약의 중요한 부분에 대한 착오에 해당될 수 있습니다.

 

✔️ 사기 또는 강박

임대인이 고의적으로 도면과 다른 내용을 숨기거나, 강압적인 분위기에서 계약을 체결하도록 한 경우, 민법 제110조에 따라 계약을 취소할 수 있습니다. 임대인이 "도면은 참고용일 뿐이니 신경 쓰지 마세요"라고 말하며 실제와 다른 도면을 제시하고 계약을 강요한 경우, 이는 사기에 해당될 수 있습니다.

 

✔️ 계약 내용 불이행

계약서에 도면에 따라 상가를 제공하기로 명시되어 있는데, 임대인이 이를 이행하지 않는 경우, 민법 제390조에 따라 채무불이행 책임을 물을 수 있습니다. 계약서에 "임대인은 도면에 명시된 냉난방 시설을 완비하여 제공한다"라고 명시되어 있는데, 실제로는 냉난방 시설이 설치되어 있지 않은 경우, 이는 계약 내용 불이행에 해당됩니다.

계약 무효, 어떻게 준비하고 대처해야 할까요?

도면과 실제 건물의 차이로 인해 계약 무효를 주장하기 위해서는 체계적인 준비와 대처가 필요합니다.

 

계약 무효를 위한 준비 및 대처 방법

✔️ 증거 확보

도면, 계약서, 사진, 동영상, 녹취록 등 도면과 실제 건물의 차이를 입증할 수 있는 모든 증거를 확보해야 합니다.

특히 차이점을 명확하게 보여주는 사진은 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.

상가 계약 도면을 확인하는 모습

✔️ 내용증명 발송

임대인에게 도면과 실제 건물의 차이를 지적하고, 계약 해제 또는 손해배상을 요구하는 내용증명을 발송합니다.

내용증명은 법적 효력을 가지는 것은 아니지만, 임대인에게 심리적 압박을 가하고, 향후 소송에서 유리한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.

 

✔️ 전문가 상담

변호사, 법무사 등 법률 전문가와 상담하여 법적 조언을 구하고, 소송 가능성을 검토합니다.

전문가의 도움을 받아 최적의 법적 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

 

✔️ 소송 제기

임대인이 내용증명에 응하지 않거나, 합의가 이루어지지 않을 경우, 법원에 계약 무효 소송 또는 손해배상 청구 소송을 제기합니다.

소송 과정에서는 증거 자료를 충분히 제시하고, 법리적 주장을 펼쳐야 합니다.

예방이 최선! 계약 전 꼼꼼하게 확인하세요

계약 무효 소송은 시간과 비용이 많이 소요될 뿐만 아니라, 정신적으로도 큰 스트레스를 줍니다.

따라서 사전에 예방하는 것이 가장 중요합니다.

 

상가 계약 전 꼼꼼하게 확인해야 할 사항입니다.

✔️ 도면과 실제 건물 대조

계약 전 반드시 도면과 실제 건물을 꼼꼼하게 대조하고, 차이점이 있는지 확인합니다.

필요한 경우 실측을 통해 면적을 확인하고, 전문가의 도움을 받아 구조, 시설 등을 점검합니다.

 

✔️ 특약 조항 추가

도면과 실제 건물의 차이로 인해 발생할 수 있는 문제에 대한 해결 방안을 계약서에 특약 조항으로 명시합니다.

"만약 도면과 실제 건물의 면적 차이가 5% 이상 발생할 경우, 임대료를 조정한다"라는 조항을 추가할 수 있습니다.

 

✔️ 건축물대장 확인

건축물대장을 통해 상가의 건축법 위반 여부를 확인합니다.

불법 증축, 용도 변경 등 건축법 위반 사항은 임차인에게 직접적인 피해를 줄 수 있으므로, 반드시 확인해야 합니다.

 

✔️ 주변 상권 분석

주변 상권의 특성, 경쟁 업체의 현황 등을 파악하여 사업 성공 가능성을 높입니다.

상권 분석은 사업 계획 수립에 필수적인 요소이며, 성공적인 창업의 밑거름이 됩니다.

 

✔️ 임대인의 신뢰도 확인

임대인의 과거 임대 이력, 평판 등을 확인하여 신뢰도를 평가합니다.

신뢰할 수 있는 임대인과의 계약은 분쟁 발생 가능성을 줄이고, 원활한 사업 운영에 도움이 됩니다.

 

✔️ 전문가 도움

부동산 중개인, 변호사, 법무사 등 전문가의 도움을 받아 계약 과정을 진행합니다.

전문가의 도움은 계약의 안전성을 높이고, 예상치 못한 문제 발생 시 적절하게 대처할 수 있도록 도와줍니다.

 

상가 계약은 신중하게 결정해야 할 중요한 사안입니다.

도면과 실제 건물의 차이를 꼼꼼하게 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 안전하고 성공적인 창업을 이루시길 바랍니다.