부동산 중개 계약서 허위정보, 법적 조치는 어떻게 될까?

얼마 전, 제 지인 수연 씨가 아파트를 하나 계약했어요. 첫 내 집 마련이라며 얼마나 설레던지, 계약서에 사인하면서 손이 떨렸다고 하더군요. 그런데 문제는, 이 설렘이 불안과 분노로 뒤바뀐 건 단 2주 후였습니다.

“아니, 계약서엔 전혀 언급 없던 누수가 욕실 벽에서 터져 나오더라고요. 알고 보니 집주인은 그걸 알고도 숨겼고, 중개사는 그런 사실을 말해준 적이 없었어요…” 수연 씨는 그때 저한테 이렇게 말했어요. “나, 그냥 계약 취소하고 싶어. 이거 사기 아니야?” 그날 이후, 저희는 부동산 계약서에 기재된 허위정보가 어떤 파장을 일으킬 수 있는지 하나하나 파헤쳐 보기 시작했죠.

계약서, 진짜 그렇게 대충 써도 되는 거야?

“오빠, 나 진짜 큰일 났어…” 계약서 사인까지 끝내고 며칠 뒤, 수연 씨에게 전화가 왔습니다. 목소리가 떨리고 있었어요. 무슨 일이냐고 물었더니, 아파트 욕실 벽에서 물이 뚝뚝 새고 있었다는 겁니다.

 

그 순간, 저도 숨이 턱 막히더군요. “분명 계약할 때 중개인이 ‘하자 없어요. 이전 세입자도 조용히 잘 살다 나갔어요’라고 했단 말이야…” 그런데 욕실 안쪽 벽지를 걷어내자, 곰팡이와 습기가 뒤엉킨 충격적인 실체가 드러났습니다. 이건 단순한 관리 소홀을 넘은 ‘숨겨진 결함’이었어요.

 

수연 씨는 곧장 계약서를 확인했지만, 어디에도 ‘누수’라는 단어는 없었습니다. 특약 사항도, 설명서에도, 아무것도요.

 

✔️ 여러분, 혹시 ‘계약서가 그냥 형식일 뿐’이라 생각하신 적 있나요? 그런데 그 계약서 한 장이, 나중에 수백만 원 손해를 막아줄 유일한 방패가 될 수도 있습니다. 왜냐고요?

 

✔️ 계약서는 법적 구속력을 가진 문서입니다.

거기 적힌 한 줄, 한 문장이 법정에서 증거가 되기 때문이죠. 그런데 부동산 계약에서 정말 흔한 실수 중 하나가 “중개사가 괜찮다고 하니까 그냥 믿고 사인하는 것”이에요. 수연 씨도 그랬고요. 그때 본인도 이렇게 말했어요. “솔직히 그날 기분 좋았어. 첫 집이니까… 뭔가 놓치고 싶지 않았거든.” 하지만 그 감정은 그날 밤 욕실 천장에서 물이 뚝 떨어질 때 완전히 뒤집혔다고 했습니다.

 

✔️ 계약서에 허위 정보가 있다면, 계약 자체가 무효가 될 수 있어요.

✔️ 또는 민법상 손해배상 청구의 근거가 됩니다.

✔️ 특히 중개인의 설명과 계약서 내용이 다르면, 중개인은 책임을 피하기 어렵습니다.

여기서 중요한 건 “설명했어요”라는 말과 “기재되어 있어요”는 전혀 다르다는 것입니다. 말로 한 건 흔적이 없지만, 문서로 남은 건 증거가 되니까요. 혹시 지금 부동산 계약을 앞두고 계신가요?

 

그렇다면 다음 3가지 질문을 스스로 던져보세요.

• 이 계약서에 허위 정보가 있을 가능성, 정말 없을까?
• 특약 사항은 충분히 활용되고 있는가?
• 이 집에 하자나 권리 문제가 있다면, 누가 책임지는가?

계약서는 그냥 종이 한 장이 아닙니다. 그 종이 안에 수천만 원, 수억 원이 들어 있습니다. 수연 씨는 이 사건을 겪은 후, 이렇게 말했습니다. “계약서? 이젠 보험보다 더 꼼꼼히 봐. 진짜, 안 그랬으면 난 지금도 욕실에서 울고 있었을걸.”

 지인이 겪은 허위정보 유형, 알고 보니 너무 흔하더군요

“그냥 솔직히 말해줬으면 좋았잖아… 그럼 안 샀을 수도 있었잖아.” 수연 씨가 자주 하던 말이었습니다.

욕실 누수로 시작된 사건은 시간이 지나면서 점점 더 많은 문제들을 드러냈습니다. 처음에는 단순한 관리 소홀이라 생각했죠.

 

그런데 알고 보니, 집주인도 이전에 누수 문제로 보험 수리를 받았던 기록이 있었고, 중개인 역시 그걸 이미 알고 있었던 정황이 드러났습니다. “진짜 몰랐다고요?”라고 물었을 때, 중개인은 이렇게 답했다고 합니다.

 

“아, 그건 전에 해결된 문제라서요. 굳이 말할 필요는 없었죠.”

 

✔️ 이 말, 법적으로는 ‘중개대상물 확인·설명의무 위반’에 해당합니다.

중개사는 단순히 다리를 놓는 역할이 아니라, 거래 당사자에게 중개대상물의 상태, 권리관계, 법적 제한사항 등 중요한 사항을 정확히 설명할 의무가 있습니다. 그걸 어기면? 민사상 손해배상은 물론이고, 공인중개사법에 따른 행정처분까지도 가능하죠.

[이미지 출처 : 국가법령정보센터 공인중개사법]

수연 씨 사례를 계기로, 저는 주변 사람들에게 사례를 더 수소문해봤습니다. 놀랍게도 허위정보 유형은 생각보다 더 많고, 훨씬 더 교묘하더군요.

✔️ 1. 누수, 곰팡이, 일조량 등 생활 하자 은폐

“전 세입자도 불편 없이 잘 살았어요”라는 말 뒤엔, 물 먹은 벽지, 곰팡이, 오후 3시만 되면 어두컴컴해지는 안방이 숨어 있었습니다.

 

✔️ 2. 등기부등본과 다른 권리관계 설명

근저당 설정, 가압류, 전세권 등 등기상 분명히 존재하는 권리를 “아 그건 그냥 담보용이라 문제 안 돼요”라고 얼버무린 중개인도 있었죠.

 

✔️ 3. 면적 허위 기재

계약서엔 34평형이라고 써있지만, 실제 사용 가능한 실면적은 26평. 확장 여부도 불분명하고, 측정 기준도 모호한 경우가 많습니다.

 

✔️ 4. 용도 허위 표기

상가인 줄 알고 임대 목적 구입했는데, 알고 보니 근린생활시설이었고, 용도 변경 불가능 판정까지 받은 사례도 있었어요.

 

✔️ 5. 시세보다 부풀린 가격 유도

“이 동네는 이제 더 오를 일밖에 없어요. 이건 급매라서 진짜 놓치면 후회해요.” 이런 말로 시세보다 2,000~3,000만 원 비싸게 매물을 계약하게 만드는 경우도 다반사입니다.

 

그 중에서도 가장 충격적이었던 건, “이건 그냥 그 동네에서는 다 그러는 거예요”라는 식의 반응이었습니다.

그러니까, 누수가 있어도, 권리관계가 복잡해도, 심지어 법적으로 분쟁 중인 부동산이어도,

“다들 그 정도는 알고 사니까 굳이 안 말해도 된다”는 분위기였던 거죠. 그런 현실 속에서, 수연 씨가 겪은 일이 결코 예외가 아니라는 걸 깨달았습니다.

 

혹시 여러분도 지금,

 

✔️ 계약서를 쓰면서 ‘이 정도는 괜찮겠지’ 하고 넘어가고 있지는 않나요?

✔️ 중개인의 설명에만 기대서 중요한 부분을 놓치고 있는 건 아니신가요?

 

중개사는 법적으로 고지의무가 있지만, 그 설명이 빠졌다고 해서 자동으로 계약이 취소되는 건 아닙니다.

결국 확인은 내 몫이라는 것. 그걸 수연 씨는 뼈저리게 배웠습니다.

“그때 그냥, 건축물대장 한 번만 봤어도… 그때 그냥, 특약에 한 줄만 적었어도…”

허위 사실 발견 후 수연 씨가 취한 법적 조치

수연 씨는 일단 마음을 다잡고 대응하기로 했습니다.

가장 먼저 한 건 ‘증거 수집’. 계약서, 문자, 중개사 통화 녹음, 수리 기사 진단서까지 꼼꼼히 챙겼습니다.

 

✔️ 그다음은 내용증명 발송. 중개업소에 “누수 사실을 고지하지 않고 계약을 체결하게 한 책임을 묻겠다”고 정중하지만 강하게 전달했죠.

✔️ 이후에도 아무런 조치가 없자, 부동산 전문 변호사를 찾아갔고,

✔️ 정식으로 손해배상 청구 소송을 준비했습니다.

 

그리고 이 모든 과정을 함께하며 저희가 느낀 건, “감정적으로 대응하면 지고, 철저하게 준비하면 이긴다”는 거였습니다. 혹시 여러분도 이런 상황이라면, 지금 이 순간부터 증거, 대응, 전문가 이 세 가지 키워드를 기억하세요.

손해배상, 진짜 받을 수 있을까?

수연 씨는 누수 수리비, 이사비, 휴직으로 인한 소득 손실까지 청구했고, 결국 중개인이 가입한 공제조합으로부터 일정 금액 보상을 받는 데 성공했습니다.

 

✔️ 민법 제750조에 따라, 중개인의 고의 또는 과실로 인한 손해는 배상 책임이 발생합니다.

✔️ 공인중개사는 의무적으로 보증보험 또는 공제에 가입해야 하므로,

✔️ 손해가 입증되면 보증금으로 배상이 가능합니다.

[이미지 출처 : 국가법령정보센터 민법]

핵심은 증거입니다. “그 사람이 그랬어요”로는 안 됩니다. “녹음 파일, 사진, 문서”가 있어야 진짜로 인정됩니다.

그리고 꼭 필요한 순간엔 변호사 자문을 통해 전략적으로 접근해야 합니다.

수연 씨는 처음엔 머뭇거렸지만, 변호사 상담 한 번으로 전략이 완전히 달라졌어요. “그때 상담받은 거, 인생 최고의 투자였던 것 같아.”

미리 막는 게 진짜 이기는 방법

사실 가장 좋은 방법은, 애초에 계약서에 허위 정보가 들어가지 않게 막는 것입니다.

 

✔️ 계약 전 등기부등본, 건축물대장 직접 확인하기

✔️ 현장 방문은 꼭! 사진 찍고 기록 남기기

✔️ 중개사 말만 믿지 말고, 스스로 조사하고 판단하기

✔️ 계약서 특약 사항으로 ‘누수 등 이상 발생 시 매도인이 수리 책임 진다’ 등 명확히 기재

✔️ 계약금 입금 전 변호사나 전문가에게 계약서 검토 요청하기

 

수연 씨는 이렇게 말했습니다. “부동산은 복불복이 아니라, 공부하는 사람이 이기는 싸움이야.” 여러분도 혹시 계약을 앞두고 있다면, 이 글을 스크랩해두고 하나하나 체크해보세요. 미리 막는 사람이, 가장 똑똑한 피해자입니다.

 ⚖️  꼭 확인해 주세요!
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