전세 월세 임차계약서에 명시되지 않은 수리비, 세입자가 부담해야 할까

전세 월세 임대차 계약을 맺고 살다 보면 예기치 않은 문제가 발생하곤 합니다. 수도꼭지가 고장나거나, 보일러가 작동하지 않거나, 심지어는 누수가 발생하는 경우도 있습니다. 이때, 가장 먼저 떠오르는 질문은 "이 수리비를 누가 부담해야 할까? "일 것입니다.

계약서에 명확하게 명시되어 있다면 문제가 없겠지만, 그렇지 않은 경우에는 더욱 난감해집니다. 계약서에 명시되지 않은 수리비에 대한 책임 소재를 명확히 하고, 세입자와 집주인 간의 분쟁을 예방할 수 있는 방법을 살펴보겠습니다. 더 이상 수리비 문제로 골머리를 앓지 않도록, 지금부터 꼼꼼하게 알아보시고 손해가 없도록 준비하세요!

수리비 부담의 기본 원칙: 민법 규정 이해하기

수리비 부담의 책임 소재를 판단하는 데 있어 가장 중요한 것은 민법의 관련 규정을 이해하는 것입니다.

 

민법 제623조에 따르면 임대인(집주인)은 임대차 계약 존속 중에 임차인(세입자)이 목적물(집)을 사용, 수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 집니다. 다시 말해, 집주인은 세입자가 계약 기간 동안 편안하게 거주할 수 있도록 집의 기본적인 유지 및 보수를 책임져야 한다는 의미입니다.

[출처 : 국가법령정보센터 민법제623조]

 

✔️ 집주인의 수리 의무 범위:

• 주요 설비의 노후 또는 고장: 보일러, 수도, 전기 등 주요 설비의 노후로 인한 고장은 집주인이 수리해야 합니다. 예를 들어, 겨울철에 보일러가 고장나 난방이 되지 않는다면 이는 집주인의 책임입니다.
• 건물 자체의 하자: 누수, 균열 등 건물 자체의 하자로 인해 발생하는 문제는 집주인이 해결해야 합니다. 누수로 인해 벽에 곰팡이가 생겼다면, 곰팡이 제거는 물론 누수의 원인을 찾아 해결하는 것 또한 집주인의 몫입니다.
• 대규모 수선: 건물의 기본적인 구조를 변경하거나, 대대적인 수리가 필요한 경우에도 집주인이 부담해야 합니다.

✔️ 세입자의 수리 의무 범위:

• 세입자의 고의 또는 과실로 인한 파손: 세입자의 부주의로 인해 발생한 고장은 세입자가 수리해야 합니다.예를 들어, 실수로 유리창을 깨뜨렸다면 세입자가 유리창을 교체해야 합니다.
• 간단한 소모품 교체: 전구 교체, 샤워기 헤드 교체 등 간단한 소모품 교체는 세입자가 부담하는 것이 일반적입니다.
• 일상적인 유지 관리: 일상적인 청소나 간단한 정리 정돈 등은 세입자가 스스로 해야 합니다.

중요한 점은, 위에서 언급한 원칙은 일반적인 경우에 적용되는 것이며, 계약서에 별도의 특약이 있다면 그 내용을 따라야 한다는 것입니다. 따라서 임대차계약서를 꼼꼼하게 확인하고, 수리비 관련 조항이 있다면 이를 숙지하는 것이 중요합니다.

임대차 계약서의 중요성: 특약 조항 활용하기

계약서는 임대차 계약 관계에서 가장 중요한 문서입니다.

따라서 계약서를 작성할 때 수리비 부담에 대한 내용을 명확하게 기재하는 것이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다. 만약 계약서에 수리비 관련 조항이 없다면, 특약 조항을 활용하여 구체적인 내용을 추가할 수 있습니다.

✔️ 특약 조항 예시:

• "보일러, 에어컨 등 주요 설비의 수리는 임대인이 부담하며, 간단한 소모품 교체는 임차인이 부담한다. "(일정금액을 확실히 정하는게 추후에 분쟁을 예방할 수 있습니다.)
• "수리 비용이 5만원을 초과하는 경우, 임대인과 임차인이 협의하여 부담 비율을 결정한다."
• "임차인의 과실로 인한 파손은 임차인이 수리하며, 노후로 인한 고장은 임대인이 수리한다. "
• 특약 조항을 작성할 때는 모호한 표현을 피하고, 최대한 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
• "주요 설비"라는 표현 대신 "보일러, 에어컨, 냉장고" 등 구체적인 품목을 명시하는 것이 좋습니다.
• 수리 비용의 기준 금액을 정하여 분쟁 발생 시 객관적인 근거로 활용할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.

계약서 작성 시 주의사항:

• 계약서의 모든 조항을 꼼꼼하게 읽고 이해해야 합니다.
• 이해가 되지 않는 부분이 있다면 공인중개사나 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
• 계약서에 없는 내용은 구두로 약속하더라도 법적 효력을 가지기 어려우므로, 반드시 서면으로 작성해야 합니다.
• 특약 조항을 추가할 때는 임대인과 임차인이 합의하여 작성하고, 각자 서명날인해야 합니다.
• 최근에는 벽지에 옷걸이 후크 부착 후 퇴실시 500백원 동전 크기의 벽지 훼손도 임대인이 벽지를 다시 해 놓고 나가라는 사례가 많습니다. 정말 많습니다. 
• 최대한 특약사항에 원하는 내용을 기재하도록 중개사 또는 임대인에 요구를 하세요. 임차한 주택을 그냥 사용하는 것도 아니고 매달 충분한 금전적 지급을 하고 정당하게 사용하는 사람이 임차인입니다. 
• 지불하는 금전만큼 임차인의 정당한 권리를 꼭 요구하시기 바랍니다. 

[ 제 지인의 경우 : 월세 임차인이 거주중에 위층에서 화장실 배관으로 누수로 방 1개 천장과 벽 일부가 피해를 보았는데, 임대인이 직접와서 위층과 빠르게 협의하고 수리까지 마무리하는데 일주일 정도 소요 되었는데, 그 당시 월세가 50만원 있었는데 일주일정도 세입자가 불편을 겪었다고 그 달 월세에서 20만원을 공제한 30만원만 내라고 했습니다. 제가 직접 옆에서 보았습니다.

이런 임대인을 만나야 합니다. 사건 발생일 : 2025년 3월 초경 ]

 

tip: 계약 전, 집 상태를 꼼꼼히 확인하고, 사진이나 동영상으로 기록해두는 것이 좋습니다. 이는 추후 수리 책임 소재를 가리는 데 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.

수리비 분쟁 발생 시 대처 방법: 증거 확보와 내용증명 활용

계약서에 수리비 부담에 대한 내용이 명확하게 기재되어 있더라도, 때로는 집주인과 세입자 간의 의견 차이로 인해 분쟁이 발생할 수 있습니다. 감정적으로 대응하기보다는 객관적인 증거를 확보하고, 법적인 절차를 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.

✔️ 증거 확보:

• 고장 부위 사진 또는 동영상 촬영: 고장난 부분의 상태를 자세히 촬영하여 증거로 남겨두어야 합니다.
• 수리 견적서 확보: 여러 곳에서 수리 견적을 받아 비교하고, 가장 합리적인 가격의 견적서를 확보해야 합니다.
• 수리 내역서 및 영수증 보관: 수리를 진행했다면, 수리 내역서와 영수증을 꼼꼼하게 보관해야 합니다.
• 집주인과의 통화 또는 문자 메시지 내용 기록: 집주인과 수리 문제에 대해 논의한 내용이 있다면, 통화 녹음이나 문자 메시지 내용을 보관해두는 것이 좋습니다.

✔️ 내용증명 발송:

• 내용증명은 특정 내용의 문서를 상대방에게 발송했다는 사실을 우체국이 증명해주는 제도입니다. 집주인에게 수리를 요구하거나, 수리비 부담을 요청하는 내용의 내용증명을 발송하면, 추후 법적인 분쟁이 발생했을 때 유리한 증거로 활용될 수 있습니다.
• 내용증명에는 수리해야 할 부분, 수리 요청 내용, 수리비 부담 책임 등을 명확하게 기재해야 합니다.
• 내용증명은 반드시 우체국을 통해 발송해야 하며, 발송 후에는 내용증명 사본과 우체국 발송 확인서를 보관해야 합니다.

만약 내용증명 발송 후에도 집주인이 수리에 응하지 않거나, 수리비 부담을 거부한다면, 법적인 도움을 받는 것을 고려해볼 수 있습니다. 대한법률구조공단이나 변호사와 상담하여 문제 해결 방안을 모색하는 것이 좋습니다.

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수리비 관련 분쟁 예방을 위한 팁: 꼼꼼한 사전 점검과 소통

수리비 관련 분쟁은 사전 점검과 소통을 통해 충분히 예방할 수 있습니다. 집 계약 전에 집 상태를 꼼꼼하게 확인하고, 집주인과 수리 책임에 대한 내용을 명확하게 합의하는 것이 중요합니다. 또한, 집에 문제가 발생했을 때는 즉시 집주인에게 알리고, 함께 해결 방안을 모색하는 것이 좋습니다.

 

✔️ 사전 점검 시 확인 사항:

• 보일러, 에어컨 등 주요 설비 작동 여부: 계약 전에 보일러와 에어컨을 작동시켜 정상적으로 작동하는지 확인해야 합니다.
• 누수, 균열 등 건물 하자 여부: 벽, 천장, 바닥 등에 누수 흔적이나 균열이 있는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
• 수도, 전기 시설 상태: 수도꼭지를 틀어 물이 잘 나오는지 확인하고, 전기 콘센트에 전기가 제대로 들어오는지 확인해야 합니다.
• 방충망, 창문 등 기타 시설 상태: 방충망이 찢어지거나, 창문이 제대로 닫히지 않는 등 기타 시설의 상태도 확인해야 합니다.

✔️ 소통 방법:

• 집주인과 정기적인 연락 유지: 집에 문제가 발생했을 때는 즉시 집주인에게 알리고, 함께 해결 방안을 모색해야 합니다.
• 수리 진행 상황 공유: 수리가 진행되는 동안 집주인과 수리 진행 상황을 공유하고, 필요한 경우 협의해야 합니다.
• 서면으로 기록 남기기: 집주인과 수리 문제에 대해 논의한 내용은 문자 메시지나 이메일 등으로 기록해두는 것이 좋습니다.
• 집주인과 세입자가 서로 존중하고 배려하는 마음으로 소통하는 것입니다.
• 서로의 입장을 이해하고, 합리적인 해결 방안을 찾기 위해 노력한다면 수리비 관련 분쟁을 예방하고, 원만하게 해결할 수 있을 것입니다.

합리적인 계약과 원활한 소통으로 분쟁 없는 임대차 관계 만들기

계약서에 명시되지 않은 수리비는 민법 규정과 계약 내용에 따라 책임 소재가 결정됩니다. 따라서 계약서 작성 시 수리비 부담에 대한 내용을 명확하게 기재하고, 사전 점검과 소통을 통해 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.

 

만약 분쟁이 발생했다면, 객관적인 증거를 확보하고, 법적인 절차를 통해 문제를 해결해야 합니다.

집주인과 세입자는 서로 존중하고 배려하는 마음으로 합리적인 계약을 맺고, 원활한 소통을 통해 분쟁 없는 임대차 관계를 만들어나가야 합니다.

 

이러한 노력을 통해 모두가 행복한 주거 생활을 누릴 수 있기를 바랍니다.

 ⚖️  꼭 확인해 주세요!
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