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겨울철에 경매로 단독주택을 입찰하려는 경우에는 보일러 또는 난방 배관의 동파 상태를 어느 정도 미리 예상을 해 보아야 합니다. 사람이 계속 거주하는 주택의 경우에는 크게 신경 쓸 것이 없으나 경매의 특성상 빈 집이 많이 관계로 장기간 비워져 있는 상태에서 겨울철 영하의 날씨에 보일러나 난방 배관이 동파된 상태라면 수리비용 많이 지출됩니다.
목차
겨울철 동파의 온도
일반적인 동파 위험 온도
- 외부 기온 약 -5°C ~ -10°C
- 물이 고여 있는 상태의 금속 배관은 이 구간에서 동파 위험이 높아집니다.
- 배관 내부의 물이 정지 상태라면, 영하 5°C부터 서서히 얼기 시작하여 동파 가능성이 높아집니다.
- 보온이 부실한 배관(특히 실외 노출 배관)은 이 온도대에서 문제가 생기기 쉽습니다.
심각한 동파 위험 온도
- 외부 기온 -10°C ~ -20°C
- 물의 흐름이 있는 경우에도 배관의 보온 상태가 부실하다면 동파 위험이 크게 증가합니다.
- 바닥 난방 배관: 바닥 난방은 일반적으로 콘크리트 아래에 배관이 매설되어 있어 실외 기온 -15°C 전후에도 동파를 잘 버틸 수 있지만, 난방을 장시간 가동하지 않으면 열 손실로 인해 배관 내부 물이 얼기 시작할 수 있습니다.
- 노출 배관: 노출된 플라스틱이나 금속 배관은 빠르게 열을 잃어 동파 가능성이 높습니다.
극한의 동파 온도
- 외부 기온 -20°C 이하
- 난방을 가동하지 않거나, 보일러를 완전히 끈 상태라면 동파가 거의 확실하게 발생합니다.
- 배관 내부가 얼고 팽창하면서 강한 압력이 발생하여 배관 파열로 이어질 가능성이 높습니다.
- 특히 취약한 경우:
- 벽 외부를 지나가는 배관
- 보온재가 없는 배관
- 구배가 맞지 않아 물이 완전히 배출되지 않는 경우
동파 방지를 위한 조치
- 온수 순환 유지
- 보일러를 낮은 온도로라도 계속 가동하여 물이 순환하도록 합니다.
- 외출 모드나 저온 난방 모드를 사용하세요.
- 보온 작업 강화
- 배관에 단열재(스티로폼, 보온재 등)를 감싸 보온성을 높이세요.
- 노출된 외부 배관은 특히 신경 써야 합니다.
- 배수 작업
- 장시간 보일러를 사용하지 않을 경우, 배관 및 보일러 내부의 물을 완전히 배수하여 동결을 방지합니다.
- 해빙 장치 사용
- 이미 동파 위험이 있는 경우, 열선을 설치하거나, 보온 커버로 배관을 감싸 추가적인 열 손실을 줄일 수 있습니다.
온도별 세부 동파 가능성 및 상황
외부 기온물 흐름보온 상태동파 가능성
| 외부 기온 | 물 흐름 | 보온상태 | 동파 가능성 |
| 0°C ~ -5°C | 흐름 있음 | 양호 | 낮음 |
| 0°C ~ -5°C | 정지 상태 | 미흡 | 중간 (물이 서서히 얼기 시작) |
| -5°C ~ -10°C | 흐름 있음 | 미흡 | 중간~높음 |
| -5°C ~ -10°C | 정지 상태 | 미흡 | 높음 (동파 위험 시작) |
| -10°C ~ -20°C | 흐름 있음 | 미흡 | 높음 (물이 흐르더라도 얼 가능) |
| -10°C ~ -20°C | 정지 상태 | 미흡 | 매우 높음 (동파 거의 확실) |
| -20°C 이하 | 흐름 있음 | 미흡 | 매우 높음 (극한 상황) |
| -20°C 이하 | 정지 상태 | 미흡 | 확실한 동파 발생 |
임장시 동파 단서 확인하기
경매로 나온 집에서 보일러와 난방 배관이 동파되었는지 확인하려면 물리적 점검과 간접적인 단서를 통해 파악해야 합니다. 경매 과정에서는 집 내부를 직접 확인할 기회가 극히 제한적입니다.
감정평가서나 현황조사서에 동파에 대한 기록이 있을리도 없겠지만, 겨울철에 경매가 진행되는 물건이나 여름철에 경매 진행되는 단독주택의 구옥( 특히 지방의 시골 추운 지역)인 물건들은 동파 여부도 의심해 보아야 합니다.
시각적인 단서 확인 (현장 답사 시)
- 배관 주변 얼룩 또는 습기
- 집 내부를 볼 수 있다면 벽, 바닥, 천장에서 물이 새어 나온 자국, 얼룩, 또는 습기가 있는지 확인하세요.
- 배관 파손 여부
- 노출된 배관(특히 보일러실, 실외 배관 등)에 금이 가 있거나, 부풀어 오른 부분이 있는지 점검하세요.
- 배관 있는 부분의 땅이 축축하게 다른 곳에 비해 젖어 있는지 확인하세요.
- 단독주택의 경우 상수도 계량기가 밖에 있는 경우가 많으므로 땅속에 묻힌 계량기를 열어 보고 동파 여부를 확인하세요.
- 땅속에 묻힌 계량기를 열어 볼 때는 맨손으로 함부로 두껑을 열고 속 안에 보온재나 이불을 꺼내지 말고 장갑이나 집게를 사용하여 꺼내시기 바랍니다. 징그러운 벌레나 재수 없으면 지네나 뱀에 물릴 수 있습니다.
- 연립주택이나 빌라의 경우에는 배관이 건물 뒤쪽에 위치한 경우가 많으므로 건물 뒤편 땅이나 콘크리트 바닥이 건조한 날에도 젖어 있다면 의심을 해 봐야 합니다.
- 바닥의 균열 또는 들뜸 현상
- 구옥인 단독 주택의 경우 보일러실이 건물 밖에 있는 경우가 많습니다. 보일러실을 열어보고 난방 배관이 동파되면 물이 누출되어 바닥재가 들뜨거나 콘크리트가 균열될 수 있습니다.
- 물이 떨어진 부분은 녹물 자국이 남아 있을 수 있으니 그것 또한 유심히 관찰하세요
- 보일러 본체 상태
- 보일러가 제대로 작동하지 않거나, 내부에 부식 흔적이 있는지 살펴보세요.
- 보일러 아래 부분에서 녹물이 자국이 있거나 녹물이 떨어진다면 어느 정도 수리 할 각오는 하셔야 합니다.
점검 가능한 경우 직접 테스트
- 보일러 작동 테스트 ( 잔금 납부 후에 하세요)
- 보일러를 가동한 뒤, 난방이 제대로 되는지 확인합니다.
- 난방 배관에서 일정한 시간 내에 열이 전달되지 않는다면 배관 내부 동파나 막힘 가능성이 있습니다.
- 누수 여부 확인
- 보일러를 가동했을 때, 물이 새는 소리가 들리거나 배관 근처에 물 웅덩이가 생긴다면 동파 가능성이 높습니다.
- 방 전체의 장판을 들춰보고 예상을 하는 방법이 있는데, 예상일 뿐입니다.
외부 환경 고려
- 매서운 추위의 영향을 받은 지역 여부
- 해당 집이 위치한 지역의 기온이 -10°C 이하로 장시간 유지된 적이 있다면, 난방 미가동 상태에서 배관이 동파되었을 가능성이 높습니다. 대표적으로 철원, 태백 지역이 춥습니다.
- 집의 관리 상태
- 오래된 주택이나 장기간 방치된 주택은 보온 상태가 취약할 수 있으므로 동파 위험이 더 큽니다.
- 실내 온도를 유지하지 않은 흔적(냉기가 느껴지는 경우)이 있으면 위험 신호입니다.
- 동파 수리 비용은 일반적으로 100만 원~500만 원 수준이며, 심각한 경우 바닥 전체를 교체해야 하므로 더 큰 비용이 들 수 있습니다. 부르는 게 값.
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